필수로 복기하라!

1.제발 네 발로 직접 뛰어라!

 

부동산 임장과 투자는 전략이 필요한 전쟁과도 같다. 부동산을 공부해보니 미국의 서부개척시대를 다룬 파 앤드 어웨이도 떠오른다. 우리는 그 속에서 흐름을 파악하며 앞으로 가치가 떠오르는 부동산을 분석한 자료를 무기로 삼아 각개전투를 해야 한다.

 

전문가의 부동산 전망이 매순간 쏟아져 나와 우리에게 노출된다. 그러나 그들조차 알기 힘든 수많은 변수들도 동시에 존재하기에 그들의 말만 신뢰하기엔 무리가 있다. 전문가의 전망은 말 그대로 이론상의 예측인 듯 싶다. 이론에 변수들이 합쳐져 현실에 나타나기 때문이다. 그들의 이론을 참고삼아 계속해서 sns상과 현장임장을 통해 몸소 느끼며 투자를 해야겠다.

 

요새는 인터넷에도 정보가 많다. 그래서 투자를 한번 해볼까? 라는 생각이 들면 발로 뛸 생각보단 요즘엔 인터넷에서 정보를 찾고자 하는 경우가 많은 듯 하다. 물론 정리가 잘 되있고 꼼꼼하게 요약되어있는 정보들도 많다. 그러나 부동산의 경우, 이것이 실제적으로 어떤 의미가 있는지 현장 임장을 하지 않고서는 100% 본인 것이 된다고 볼 수 없겠다.

 

다량의 독서와 정보검색은 당연히 필수이지만 그것을 베이스로 임장과 투자에도 적극 나서보자! 하다가 힘들다고 작심3일이 되지 않게 체력관리도 필수로 하자! 몸이 안 따라주면 괜한 이 핑계 저 핑계 늘어놓으면서 안 할 궁리만 할 것 같다. 정신차리자! 본인이 안 하면 그 누구도 대신 안 해준다는 걸 명심하자!

 

B.M.전문가의 말은 참고하되 실시간 경제기사나 부동산관련 기사를 정리해가며 부동산 흐름을 파악해간다.

 

2.본인 실력을 키워놓자!

 

본인 실력은 기회를 알아볼 수 있는 통찰력이 가장 중요하지만 적재적소에 투자할 수 있는 충분한 투자금도 마련되어있어야 하고 기다릴 줄 아는 인내심도 발휘해야 한다. 빨리 되도록 조금 투자해서 단기간에 이익을 내고 싶은 마음은 나도 그렇고 공통일 듯 싶다. 장인이 되는 것도 인내심과 시간이 필요하듯 부동산 투자도 같은 마음으로 해야 하지 않을까?

강의에서도 계속 반복해서 말하듯이 투자에는 상승장만 있는 것이 아니다. 하락장이 언제 올진 모르지만 반드시 있을 거라 생각하며 상승과 하락의 시나리오를 대비해야 한다. 우리뿐만 아니라 전문가들도 어떤 위기의 파도가 언제 얼마나 올지는 알 수 없다. 그러나 그 파도를 헤엄치는 능력을 기르는 건 우리도 할 수 있기에 대비해야 한다. 난 투자에 있어서 가장 중요한 능력이 이 리스크 관리능력이라고 생각한다. 무너지지 않고 계속해서 이어나갈 수 있는 힘! 이건 어떤 일에서든 공통이니까 말이다. 지레 겁먹고 지난 몇 년간의 경험이 이어질 거라고 생각해 도망가거나 미리 포기하지 말자! 철저한 분석을 통한 부동산 매매는 중간에 떨어지더라도 오를 것이다. 그 롤로코스터 같은 장기간에 걸친 상승곡선을 꽉 붙잡을 수 있는 능력을 키우자!

 

B.M. 가치있는 부동산을 좋은 타이밍에 사서 이자를 내며 버티면서 목표수익까지 간다.

 

3.부동산의 가치는 수요와 공급에 따른다.

 

지난 시간에도 나왔지만 수요와 공급에 따라 매물의 가치가 매겨진다. 그 집을 베이스캠프 삼아 어떤 걸 즐길 수 있을지, 어떤 혜택이 있는지, 임차인의 입장에서 수요를 생각해야 하고 그 입지가 다른 직역이나 다른 매물과 비교했을 때 독점적인지 공급적인 것도 따져봐야겠다. 수요와 공급의 양이 서로 어떤 위치에 있는지 잘 따져봐야 좋은 투자를 할 수 있겠다. 무조건 가성비가 좋거나 아니면 주변 환경이 공원이 많다는 등 쾌적해 보인다거나 하는 한두 가지의 이유만으로 구입을 결정하게 되면 나중에 잘 안팔리거나 하는 등의 환금성이 좋지 않아 후회하는 일이 생긴다. 그리고 임차인의 입장에서 그 생활권과 집이 잘 맞아떨어지는지 프로파일링을 하듯 상상하면서 동네를 다녀봐야겠다.

 

B.M. 실제로 직접 매물이 있는 동네를 돌아다니며 동네의 분위기 파악부터 한다.

 

4.부동산의 상승그래프와 다양한 타이밍들의 연속인 흐름

 

부동산의 가격은 그 폭이 얼마가 되었든 장기적으로 봤을 때 오른다고 생각이 된다. 정밀한 분석을 통한 좋은 입지로 판명이 된 매물이면 말이다. 지역적으로 서울이나 강남에 가까울수록 그것은 팩트다! 그러나 매수와 매도의 타이밍은 지역마다 다르고 시기마다 다르기에 잘 따져봐야겠다. 서울이나 수도권은 오를 때 지방은 떨어지거나, 저평가인줄 알았지만 저가치의 매물일 경우에는 통상적으로 배워서 익힌 곡선을 그려나가지 못하므로 그 나름의 적절한 매도점과 매수점을 찾아 다른 더 좋은 매물로 갈아타야 하는 상황도 생긴다. 이때 통찰력과 자금이 없으면 움직이지 못하는 경우도 생길 거라 생각된다. 부동산의 메인 곡선도 자세히 보면 저평가구간과 고평가구간을 알아내 매도를 할지 매수를 할지 정해야 한다. 이처럼 들어갈 때나 나올 때 곡선의 원리와 흐름을 잘 파악하는 것이 중요하겠다. 그래야 가치보다 비싼 가격에 사거나 가치보다 싼 가격에 팔아야 되는 상황을 피할 수 있으니까 말이다.

 

B.M 고평가 구간과 저평가 구간을 인지하여 매도와 매수의 시점을 정한다.

 

5.아무런 리스크를 지려고 하지 않는 것이 최악의 리스크다!

 

맞는 말이다. 나 또한 살아오면서 이런 태도를 갖고 지낸 적도 많다. 심지어 부동산 공부도 그렇다. 그저 투자는 위험한 것이고 돈 넉넉한 사람들이 하는 투자놀이쯤으로 생각했던 것 같다. 그러나 공부를 통해서 느낀 것은 투자놀이라기 보단 내 삶을 운영하는 데에 있어서 필요한 한 부분이라고 생각이 들었다. 필수제인 집의 매수와 매도를 통해 자산을 늘려가고 사회 전반적인 변화를 알 수 있기에 교육적이기도 하다. 그러나 큰 금액이 왔다갔다 하는 것이기에 당연히 리스크가 있기 마련이다. 손해를 보거나 더 큰 이익을 놓쳐 땅을 치고 후회하며 밤잠 설칠때도 있겠다. 그래도 그때마다 복기를 하고 반면교사 삼아 다음 투자때는 더 좋은 투자를 할수 있는 자신의 모습을 발견하지 않을까? 큰 이익과 함께 말이다. 생각만 해도 기분좋은 일이다. 이처럼 위기 가능성을 등에 업고 한걸음 한걸음 걸어가면 결국 장기적으로 아파트값이 오르듯 자산가의 모습의 자신을 발견할 것이다. 그러나 리스크가 무서워 아무것도 투자를 안하고 있다면 그 자산 그대로일 뿐인 것이다. 오히려 물가상승으로 가치가 떨어지는 상황만 있겠다 생각하니 등골이 오싹하다. input 없이 돈벌기 원하는 마음은 누구에게나 있지만 어느 정도의 리스크와 함께 하는 투자를 해야 돈을 벌 수가 있을 것이다! 준비 제대로 하자!

 

B.M. 강의를 여러 번 듣는다고 투자가 끝이 아니다. 주저 말고 INPUT부터 실행하라!

 

6.전세 vs 실거주 vs 투자

 

개개인마다 중요도가 달라 실거주로 매매할지 투자로 매매할지 전세로 살지 정한다.

편익과 비용 그리고 장단점이 다 있기에 중요한 것부터 생각해서 결정해야 한다.

개인적으로는 예전엔 그저 실거주 집만 있는 것이 가장 중요했다면 요즘은 투자가 우선시되기 때문에 실거주 매매보단 전 월세를 살면서 투자를 계속해서 이어나가는 쪽으로 방향을 잡고 있다.

 

7.아파트>빌라>오피스텔> 다가구(원룸)>단독주택

 

저.환.수.원.리. 요소들을 따졌을 때 아파트가 제일 안전하고 좋은 매물로 보인다.

매매가와 전세가의 상승폭도 아파트가 월등해 보이니 당연하겠다. 지역적인 특색도 잘 따져봐야겠지만 기본적으로 서울이나 수도권의 아파트가 투자로 제일 좋지 않다 싶다.

 

8.땅을 사는 관점으로!

 

땅을 사는 관점으로 매물을 찾아봐야 한다 했다. 가치는 토지가와 건물가라고 했는데 건물가는 계속해서 떨어진다고 보면 토지가는 입지독점성이 있으면 계속해서 상승하기 때문이다.

 

B.M.매물의 일반적 특징을 잘 알고 투자방향성을 결정한다.

(지역, 주택형태에 따른 매매나 전/월세의 가격변동성)

 

9.투자의 단계

 

우리 부부는 투기와 잃지 않는 투자자1의 사이쯤에 있는 듯 하다. 공부를 해나가고 있지만 실전을 많이 겪지 않기 때문에 쌓아놓은 데이터량이 많이 부족하기 때문이다. 편익과 비용 그리고 장단점을 따져가며 통찰력을 기르고 돈나무 시스템을 구축할 수 있게 노력해야겠다. 저.환.수.원.리.와 비교평가가 중요하다. 이때 비교평가에서 저가치가 아닌 저평가인 것을 구분할 줄 아는 안목이 있어야 하겠다.

 

10.복기의 중요성

 

투자엔 성공과 실패가 있다. 당연하다. 그러나 여기서 중요한 건 복기를 해야 한다는 점이다.

성공했을 때도 필요한 거냐고? 당연히 필요하다. 실패했을 때는 뭘 잘못하고 뭘 잘 못 봤는지 당연히 생각해야 하고 성공했더라도 기쁨을 잠시 미루고 좀 더 큰 수익을 낼 수 있지 않았을까 고민하는 자세도 필요하겠다. 성공의 그래프는 계단식으로 이루어지기 때문에 실패나 시련의 벽이 동반된다. 나만 겪는 일이 아니란 걸 상기하자! 그리고 선배들의 도움을 받자. 다들 그렇게 다음 단계의 성공으로 간 걸 기억하자!

 

B.M. 투자실패의 복기-나의 모자란 부분과 잘못한 점 반성한다.

투자성공의 복기-혹시 더 많은 수익을 낼 수 있는 방법은 없었나?

 

11.부동산은 인간관계이다.

 

부동산 거래는 다양한 형태의 인간관계 속에서 이루어진다. 투자자로서 자신의 물건을 잘 사고 팔 수 있게 협조적이고 도움을 줄 수 있는 사람들이 어떤 성향인지, 어떤 상황에 놓여있는지 판단해 대응할 필요가 있다. 당연하겠다. 자신이 내몰린다고 판단이 되거나 사생활침해 같은 기분 나쁜 감정이 들게 되면 나 같아도 임차인으로서 비협조적이거나 화낼 것 같다. 서로서로 양해를 구하며 지킬 건 지켜야 원활한 거래가 이루어지지 않겠는가? 그리고 중개인에게도 보답과 고마움의 표시를 부담스럽지 않은 수준에서 절절히 한다면 내 소유의 매물을 잘 관리해 줄 것이다.

 

B.M. 부동산 거래는 인간관계가 중요하다. 임차인과 중개인. 상대 매매자에게 좋은 협상을 할 수 있는 여건의 인간관계를 만들어 놓는다.

 

12. 투자 시작해라!

지금까지 마음가짐, 인간관계, 투자시 기준점, 수요공급에 따른 가치 등등 여러 가지를 배웠다. 그러나 실제로 임장을 시작해야 비로소 내 것이 될 것이다. 갖고 있는 스마트폰에 필요한 어플들을 잘 장착하고 강의에서 들은 가이드라인을 따라 한번 실행에 옮기는 것이 중요하겠다. 수많은 나만의 임장보고서를 축적하는 그날까지 노력해보자!

전세 잘 빼는 법과 계약시 넣어야 할 조건, 법무비 견적서 보는 법, 중개 수수료 계산방법, 임대 시 수리하는 법, 매도 시점 파악하는 법과 자금 마련 방법들을 계속해서 매물마다 적용시켜 정리하자!

 

바로 투자를 못해도 사전임장이라고 생각하고 기회가 될 때 펼칠 내 앞마당 마련이라고 생각하고 계속해서 임장보고서를 쌓아두자! 그러면 기회가 되었을 때 소액투자로 투자가 쉬워질 것이다.

 

미리미리 준비해서 기회를 잡도록 하자.

강사님들처럼 남들이 주저할 때 기회를 사로잡는 현명한 투자자가 되자!